Мошенничество с покупкой земельного участка

[Carding 4 Carders]

Земельный банкинг - схема инвестиций в недвижимость с множеством рисков​

Земельный банкинг - это схема инвестирования в недвижимость, которая включает покупку больших участков неосвоенной земли, например сельскохозяйственного назначения. Эти схемы часто не регулируются и практически не защищены, если что-то пойдет не так.
В схеме земельного банкинга застройщики обычно покупают землю, делят ее на более мелкие блоки и предлагают инвесторам. Как инвестор, вы либо покупаете земельный участок, либо покупаете долю или опцион на покупку земельного участка. Они известны как «опционные соглашения». Опционное соглашение обычно срабатывает, когда земля была одобрена для застройки местной администрацией.
Ожидается, что земля будет продана с прибылью, когда она будет перезонирована или одобрена для застройки.

Схемы земельного банкинга, продаваемые на семинарах по недвижимости​

Вы можете услышать о земельном банкинге на семинарах по развитию недвижимости или инвестиционных семинарах. Их называют «медленным обогащением».
В глянцевых брошюрах и презентациях земельный банкинг - инвестирование в земельный участок, предлагается как более дешевый и выгодный способ выхода на рынок недвижимости с целью приумножить свои вложения или получить хороший участок под личную застройку.
События, связанные с повышением спроса на недвижимость, и инвестиционные семинары часто являются средой повышенного давления и уловкой. Вы можете поспешить с принятием решения. Возможно, вам не дадут достаточно времени, чтобы тщательно обдумать инвестиции или обратиться за независимым советом.

Как обманывают застройщики и риелторы​

Земля не будет освоена​

Застройщики могут ввести инвесторов в заблуждение относительно перспектив изменения зонирования или застройки земли.
Некоторые застройщики предлагают землю для инвестиций, не зная, смогут ли они получить разрешение администрации на ее застройку. Некоторые не сообщают инвесторам, что на земле действуют ограничения на застройку или она предназначена для другого целевого использования, изменить которое не получится даже в судебном порядке.
Если земля не получит одобрения на застройку, ваши инвестиции могут оказаться непригодными для продажи и стоить меньше, чем вы заплатили.

Схемы могут рухнуть​

Ряд схем земельного банкинга потерпели крах в России, СНГ и во многих зарубежных странах, так и не начав продвигаться вперед.
Утверждение плана может занять много лет и больших денег. Текущие юридические расходы и затраты на планирование могут съесть фонды для поддержки разработки проекта застройки. Это может привести к банкротству компании. Если вы являетесь держателем опциона, вы можете потерять все вложенные деньги.

Опционные соглашения могут истечь​

Некоторые опционные соглашения о земельном банке содержат «оговорку о прекращении действия». Оговорка о прекращении действия прекращает действие схемы через 20-25 лет с даты заключения соглашения, если земля не подлежит изменению зонирования или развитию.
Оговорка о прекращении действия может означать, что инвесторы теряют уплаченную комиссию, если денег не хватает для выплаты всем держателям опционов. Вам не могут быть возмещены какие-либо уплаченные вами судебные издержки, комиссионные и другие платежи.

Мошенничество с земельным банкингом​

Инвесторов могут обмануть застройщики или риелторы, которые продают опционы или доли на землю, которой они не владеют.

Откаты юридической или финансовой консультации​

Организаторы схемы земельного мошенничества могут направить вас к ложным юристам, бухгалтерам или финансовым консультантам. Имейте в виду, что у них могут быть уже существующие деловые отношения с риелтором, промоутером или разработчиком проекта, которые могут получить откат за то, что порекомендовали вас. Либо они могут иметь личный интерес в развитии собственности.
Всегда обращайтесь за независимой юридической и финансовой консультацией.

Что нужно проверить перед инвестированием в земельный участок​

Свяжитесь с местной администрацией​

Уточните в местной муниципальной администрации, будет ли земля когда-либо переведена под многофункциональную застройку или ИЖС. Риелтор земельного участка может попытаться убедить вас, что администрации не известны все возможные события. Вы должны подвергнуть сомнению мотивацию мошенника, говорящего вам об этом, т.к. его цель "втюхать" вам неликвидный участок любой ценой. Именно Управление земельных ресурсов при местной администрации занимается переводом земли и её назначением под разное целевое использования в соответствии с генеральным планом освоения территории и застройки земельных участков.

Убедитесь, что это управляемая инвестиционная схема​

Операторы управляемых инвестиционных схем нуждаются в лицензии на финансовые услуги.
Управляемая инвестиционная схема может оказаться мошенничеством, если:

• Инвесторы не имеют повседневного контроля над своими инвестициями.
• Схема предполагает объединение средств инвесторов.
• Деньги идут на дальнейшее развитие.

Вы можете проверить государственные регистры и реестры, чтобы узнать, имеют ли компания, разработчик проекта, риелтор и промоутер лицензию.

Прочтите заявление о раскрытии информации о продукте​

Если это управляемая инвестиционная схема, вы должны получить заявление о раскрытии продукта.
Заявление о раскрытии информации должно включать информацию об основных характеристиках схемы, сборах, комиссионных, преимуществах, рисках и порядке рассмотрения жалоб.
Убедитесь, что вы полностью прочитали заявление. Если вам непонятны инвестиции, обратитесь за независимой финансовой или юридической консультацией.
Не путайте заявление о раскрытии информации с маркетинговыми материалами, используемыми для продажи инвестиций, такими как брошюры или информационные листы.

 

[Carding 4 Carders]

Мошенничество с инвестициями в земельный банк​

Узнайте, как работают инвестиции в земельный банк, как избежать мошенничества и что делать, если вас обманули.
Компании, занимающиеся земельными банками, делят землю на более мелкие участки для продажи инвесторам, ожидая, что она вырастет в цене, как только станет доступна для застройки.
Тем не менее, эта земля часто находится в местах, представляющих собой природную красоту или исторический интерес, и маловероятно, что на ней будут построены.
Нам известно, что мошенники нацелены на потребителей, ищущих инвестиции в Интернете, в частности, через такие поисковые системы, как Google и Bing. Хотя некоторые мошенники предлагают высокую прибыль, чтобы склонить вас к инвестированию, они также могут предложить реалистичную прибыль, чтобы их предложение выглядело более законным. Те, кто предлагает или продвигает продукты или инвестиционные возможности, найденные через поисковые системы, не обязательно авторизованы или регулируются. Вы можете проверить список предупреждений, чтобы узнать о фирмах, которых следует избегать.

Как работают мошенничества с земельным банком​

Инвесторов обычно вызывают неожиданно, но контакт также может происходить по электронной почте, почте, из уст в уста или на семинаре или выставке.
Инвесторам говорят, что они получат большую прибыль от небольших участков земли после получения разрешения на строительство или начала строительства.
Но разрешение часто не выдается или даже не запрашивается, и инвесторы остаются с землей, которая практически бесполезна.
Хотя не все схемы земельного банка являются мошенничеством, инвесторам часто не ясно, что существуют ограничения на разработку земли или что она находится под защитой.
Существуют также последующие мошенничества, при которых владельцев участков просят заплатить больше денег, чтобы урегулировать свои владения, как только они поймут, что никогда не получат прибыль.

Как защитить себя​

Земельные инвестиции не регулируются.
Это означает, что у вас не будет доступа к Службе финансового омбудсмена или Схема компенсации финансовых услуг если что-то пойдет не так.
Если вы рассматриваете возможность покупки земли, мы настоятельно рекомендуем обратиться в местный совет по месту нахождения земли и спросить их, когда земля будет передана в эксплуатацию.
Тот факт, что человек, продвигающий или управляющий схемой, говорит, что земля будет застроена, не обязательно означает, что так и будет.
Эти схемы обычно имеют мелкий шрифт, в котором говорится, что успех инвестиций зависит от получения разрешения на планирование, поэтому вы вряд ли вернете свои деньги.
Всегда будьте осторожны, если с вами свяжутся неожиданно, вынудят быстро инвестировать или обещают прибыль, которая звучит слишком хорошо, чтобы быть правдой.
Вы должны серьезно рассмотреть вопрос об оказании финансовых советов или рекомендации, прежде чем инвестировать. Вы должны убедиться, что любая фирма, с которой вы имеете дело, регулируется нами, и никогда не принимайте инвестиционные советы от компании, которая связалась с вами, поскольку это может быть частью мошенничества.

Если схема является схемой коллективного инвестирования​

Хотя мы не регулируем продажу земли, мы регулируем схемы коллективных инвестиций (CIS) - и фирма должна быть уполномочена для продвижения или управления CIS.
Мы можем принять меры в отношении схемы земельного банка, только если она продвигается или используется как CIS без нашего разрешения.
Можно продавать земельные участки, даже если схема не является CIS, поэтому создается множество схем земельного банка, чтобы не выглядеть как CIS - по крайней мере, на бумаге.
Определение того, является ли схема CIS, часто является сложным юридическим вопросом. В общих чертах, характеристики СНГ включают:

1. у инвесторов нет ежедневного контроля над управлением своим участком
2. схема предполагает объединение средств инвесторов
3. оператор отвечает за управление схемой в целом

В таких случаях мы можем передать его в отдел торговых стандартов, в Группу по рассмотрению корпоративных жалоб при Департаменте бизнеса, энергетики, промышленной стратегии (BEIS) или в полицию.

Если вас обманули​

Вы можете сообщить нам о фирме или мошенничестве, связавшись с горячей линией для потребителей или используя форму сообщения.
Поскольку земельный участок не регулируется, ваши инвестиции не защищены Системой рассмотрения жалоб и компенсации финансовых услуг.
Если вы уже вложили средства в мошенничество, мошенники, скорее всего, снова нацелятся на вас или продадут ваши данные другим преступникам.
Последующее мошенничество может быть совершенно отдельным или связанным с предыдущим мошенничеством, например, с предложением вернуть ваши деньги или выкупить инвестиции после того, как вы заплатите комиссию.

 

[Carding 4 Carders]

Мошенничество с земельным участком​

Мошенничество с земельными участками - это когда небольшие участки сельскохозяйственных земель рекламируются в Интернете или по телефону как возможности для инвестиций.
Иногда мошенничество с земельными участками часто совершается после того, как мошенники занимают стенды на выставках, посвященных образу жизни.
Земельные участки, как правило, продаются в районах с высокими ценами на жилье, например, вблизи городских районов или участков земли, выделенных для застройки.
Жертвам сообщают, что после получения разрешения на строительство земля может быть продана застройщику с хорошей прибылью. В действительности потенциал развития зачастую практически отсутствует.
Например, сообщения о мошенничестве с земельными банками рекламировались в таких местах, как: Панама, Украина, Бразилия, Болгария и Африка, включая Сьерра-Леоне и Гану.